Défiscalisation en métropole : loi Pinel

 

En vue de relancer la construction de logement neuf en secteur locatif intermédiaire, la loi de finance 2015 modifie le dispositif « Duflot ». Il est nommé loi « Pinel ».

Cette nouvelle loi de « défiscalisation » est applicable aux investissements réalisés à partir de septembre 2014, et jusqu'à décembre 2017.

Principe du dispositif Pinel

Inclus dans le plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € pour 2015, La loi de défiscalisation « Pinel » présente les caractéristiques suivantes :

  • La réduction d'impôt Pinel sur le revenu est calculée sur la fraction inférieure à 300 000 € du prix de revient de l'investissement, dans la limite d'un plafond au mètre carré de surface habitable fixé par décret. Ce plafond est actuellement fixé à 5 500 € / m².
  • Son taux varie en fonction de la période d'engagement de location souhaitée :

Engagement de location

Prorogation

Réduction d'impôt

6 ans

-

12 % du prix de revient de l'investissement étalé par sixièmes sur 6 ans

3 ans

18 % du prix de revient étalé par neuvièmes sur 9 ans

6 ans

18 % du prix de revient étalé par neuvièmes sur 9 ans,
puis 1% par an pendant 3 ans

9 ans

-

18 % du prix de revient étalé par neuvièmes sur 9 ans

 3 ans

18 % du prix de revient étalé par neuvièmes sur 9 ans,
puis 1% par an pendant 3 ans

  • Les investissements locatifs ouvrant droit au bénéfice de la réduction d'impôt Pinel doivent être situés dans des zones limitées, qui présentent un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements. L'arrêté du 30 septembre 2014 défini un nouveau zonage qui s'applique aux acquisitions réalisées à partir du 01/10/2014. Les communes déclassées  par cet arrêté (zones B1 et B2) peuvent bénéficier de l'ancien zonage sous certaines conditions.
  • L'avantage fiscal Pinel est réservé exclusivement aux logements respectant la réglementation thermique entrant en vigueur au 1er janvier 2013 (RT 2012). Le respect de cette condition est justifié par le contribuable selon des modalités définies par décret.
  • Au titre d'une même année d'imposition, le contribuable ne peut bénéficier de la défiscalisation Pinel sur plus de 2 logements maximum par an dans la limite du plafond global de 300 000 €.
  •  Pendant toute la période couverte par l'engagement de location, les loyers ne doivent pas excéder des plafonds réglementaires qui seront fixés à un niveau intermédiaire entre le parc social et le marché libre. Dans cette même logique, les locataires devront satisfaire à certaines conditions de ressources.
  • La défiscalisation Pinel impose une limitation du nombre de logements pouvant être éligibles à la réduction d'impôt au sein d'un même programme, sanctionnée par une amende à la charge des promoteurs cédant une proportion excessive de logements neufs en vue d'un usage locatif ouvrant droit à l'avantage fiscal Pinel. Cette limite est fixée par décret et son respect s'apprécie à la date de la signature authentique d'acquisition du dernier logement acquis.

 

Décryptage de la loi Pinel

  • Durée du dispositif

Le dispositif « Pinel » est applicable pour les biens acquis neufs à partir du 1er septembre 2014 jusqu'au 31 décembre 2017.

Pour bénéficier de la réduction d'impôt Pinel, l'investisseur s'engage à louer le logement neuf pendant 6, 9 ou 12 ans en respectant des plafonds de loyer et de ressources du locataire. La réduction d'impôt est respectivement de 12, 18 et 21 % du prix de revient de l'investissement.
 

  • Calcul de la réduction d'impôt

La réduction d'impôt Pinel est calculée sur le prix de revient du logement (prix d'achat + frais d'acquisition), retenu dans la limite de plafonds par mètre carré de surface habitable fixés par décret en fonction de la localisation du logement, et sans pouvoir dépasser 300 000 €.

Pour 2017, le plafond est fixé à 5 500 € / m².

Exemple plafond Pinel :

Pour un appartement neuf de 45 m² habitables + 4 m² de balcon, soit 47 m² fiscal :

Le prix de revient maximum sera de 47 x 5 500 = 258 500 €.

 

  • Zones éligibles

Les zones éligibles à la loi Pinel ont été redéfinies par le l'arrêté du 30 septembre 2014. Il s'agit des zones A Bis, A B1 et B2.

Ce zonage qui s'applique :

  • aux logements acquis par le contribuable à compter du 1er octobre 2014,
  • aux logements que le contribuable fait construire dont la demande de permis de construire est déposée à compter du 1er octobre 2014.

Toutefois, deux exceptions sont prévues en faveur des logements situés dans les communes déclassées par cet arrêté.
L'ancien zonage (celui du dispositif Scellier) continuera ainsi à s'appliquer :

  • aux logements situés dans les communes déclassées en zone B1,
    • ayant fait l'objet d'une demande de permis de construire avant le 1er octobre 2014 et dont la date de signature de l'acte authentique d'acquisition intervient dans un délai de 18 mois maximum à compter de la date d'obtention du permis de construire
    • pour lesquels une promesse de vente a acquis date certaine avant le 1er octobre 2014.
  • aux logements situés dans les communes déclassées en zone B2,
    • ayant fait l'objet d'une demande de permis de construire avant le 1er janvier 2017 et dont la date de signature de l'acte authentique d'acquisition intervient dans un délai de 18 mois maximum à compter de la date d'obtention du permis de construire,
    • pour lesquels une promesse de vente a acquis date certaine avant le 1er  janvier 2017.
  • Normes

Les programmes neufs éligibles au dispositif Pinel devront être aux normes prévues par décret selon le type d'immeuble (RT 2012, BBC Rénovation ou BBC 2005).

 

  • Conditions de loyers et de ressources

Pour bénéficier de la défiscalisation Pinel, l'investisseur doit s'engager à ce que le loyer mensuel au m² fiscal (surface fiscale = surface habitable + la moitié des surfaces annexes plafonnée à 8 m²) n'excède pas, durant toute la durée de l'engagement de location, un plafond de loyer réactualisé tous les ans.

 Pour les baux signés en 2014, les plafonds Pinel seraient approximativement de :

Zones géographiques

Prix au m²/mois (Estimation

Zone A bis

16.72 € /m²

Zone A

12.42 € /m²

Zone B1

10.00 € /m²

Zone B2

8.69 € /m²

Aux plafonds de loyer définis, il est fait application d'un coefficient multiplicateur :

0,7 + 19/S ou S= surface pondérée du logement.

 Le coefficient ainsi obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2.

La surface fiscale à prendre en compte pour la loi Pinel s'entend comme la surface habitable (définie à l'article R111-2 du Code de la Construction et de l'Habitation), augmentée de la moitié, dans la limite de 8 m² par logement, de la surface de certaines annexes. Il s'agit des caves, sous-sols, remises, ateliers, séchoirs et celliers extérieurs au logement, resserres, combles et greniers aménageables, balcons, loggias et vérandas et, dans la limite de 9 m² , des parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré. Cette liste est limitative. Les garages, places de stationnement couvertes ou non ne sont pas pris en compte.

De plus, les locataires sont soumis à conditions de ressources.

Pour bénéficier de la réduction d'impôt Pinel, le propriétaire de l'appartement neuf doit respecter un plafond de revenus pour le locataire, plafonds variables en fonction de la zone géographique et de la composition du foyer du locataire.

Les revenus du locataire à prendre en compte sont les revenus cumulés de chaque personne vivant dans le foyer du locataire, au titre de l'avant-dernière année précédant la signature du contrat de bail.

 Il est cependant admis que les ressources du locataire peuvent être appréciées sur les revenus de l'année qui précède celle de la signature du bail, lorsque cela est plus favorable.

Par ailleurs, les conditions de ressources doivent désormais être appréciées au regard des seules ressources du locataire, lorsque celui-ci est rattaché à leur foyer fiscal au titre de l'année de référence.

Ces plafonds sont revalorisés au 1er janvier de chaque année en fonction de la variation de l'indice de revalorisation des loyers.

Pour les baux conclus en 2017, les plafonds de ressources sont (en Euros) :

Composition du foyer locataire

Zone A Bis

Zone A

Zone B1

Zone B2

Personne seule

36 831

36 831

30 019

27 017

Couple

55 045

55 045

40 089

36 079

Personne seule ou couple ayant 1
personne à charge

72 159

66 169

48 210

43 389

Personne seule ou couple ayant 2
personnes à charge

86 152

79 257

58 200

52 380

Personne seule ou couple ayant 3
personnes à charge

102 503

93 826

68 465

61 129

Personne seule ou couple ayant 4
personnes à charge

115 344

105 584

77 160

69 443

Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième

+ 12 851

+ 11 764

+ 8 608

+ 7 746


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